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未來有5億人買房,房價“上漲空間”還有多大?央行專家14字概括

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-11-29 瀏覽次數:0
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原標題:未來有5億人買房,房價“上漲空間”還有多大?央行專家14字概括

往前數3到5年,如果問你,未來房價是漲是跌,估計大家的感受都是一致的,幾乎沒有人會認為房價會下跌。但是,過去這兩年,伴隨樓市降溫的腳步,關于房價漲跌的討論開始成為樓市的熱點,而且慢慢分化成了兩大陣營:認為房價有可能下跌的,主要理由就是房子已經越建越多,而且出生率也有了降低的跡象,所以房價的支撐面正在趨于減弱;認為房價會繼續上漲的,理由很簡單,除了房地產行業的重要支柱地位以外,沙石、水泥等建材,以及施工費都在漲價,所以房價自然也會水漲船高。總體來看,婆說婆有理,公說公有理,那么,你認為未來房價到底是漲是跌呢?

伴隨城鎮化水平的提高,未來大概還會有5億住房需求

目前,在認為房價會繼續上漲的陣營當中,業內普遍都把城鎮化作為了重要的參考指標,甚至有專家認為城鎮化幾乎是未來支撐房價上漲的最大紅利。比如,碧桂園董事長楊國強就表示,自己很看好三四線城市的樓市,未來三四線城市的房子不愁賣,因為大量農民會進城買房。無獨有偶。國家發改委城市和小城鎮中心原主任李鐵就表示,我國的城鎮化還有巨大的發展空間,未來將會有5億人口要解決住房問題。此言一出,引起廣泛關注與討論。那么,這個5億到底是怎么得出來的呢?接來下,我們一起算一算。

根據《經濟參考報》數據顯示,截至2018年末,我國的常住人口城鎮化率為59.58%,常住人口達到了8.3億人,而戶籍人口城鎮化率達到43.37%,戶籍人口大約達到6億,也就是說,目前大概還有2億多人口沒有在城市落戶。除此之外,目前城鎮化已經進入下半場,要達到發達國家70%以上的城鎮化水平,根據最近5年平均1.2%的增速來看,2030年前后常住人口城鎮化率才有可能達到70%,這意味著未來還有2億多人口要進城買房。因此,綜合來看,目前和未來大概還會產生5億左右的住房需求。筆者認為,有需求就會有市場,所以5億住房需求顯然會對房價上漲產生重要的支撐力。

不過,筆者認為,雖有5億住房需求產生,但房價大漲的空間和概率都不太高了,主要原因有兩個:一方面,樓市環境變了,防范金融風險和推動脫虛向實成為重要的調控目標,國家也明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段,所以調控不會放松,房價難有大漲可能。另一方面,我國房地產行業增加值占國民經濟的直接比重為7%左右,但上下游產業鏈加起來對經濟的貢獻率可以高達30%左右,所以房地產地位的重要性不言而喻。因此,未來房價大起大落都不現實,房地產行業大概率會發揮穩定器的作用,但都市圈、城市群等人口不斷流入的區域,可能會保持穩中有漲的態勢。

樓市穩字當頭,未來房價“上漲空間”還有多大?央行專家給出14字答案

通過上面的分析,既然房價暴漲的可能性降低,那么具體來看,房價會小幅上漲多少呢?對這個問題,中國首席經濟學家論壇研究院院長、中國人民銀行參事盛松成表示,保持房價實現長期平穩,使得“居民收入和GDP增速超過房價漲幅”,等到10-15年以后,我們的房價收入比就會砍掉一半。根據統計,2019年上半年全國商品房均價為每平方米9329元,同比上漲了7.5%,環比上漲了6.2%。那么,讓“居民收入和GDP增速超過房價漲幅”這14個字,未來幾年實現的可能性高嗎?接下來,我們就看一看現階段房價、居民收入、GDP增速之間的關系。

首先,從房價與居民收入的角度來看,根據國家統計局數據顯示,2018年城鎮非私營單位人員年平均工資82461元,實際增長了8.7%;城鎮私營單位的就業人員年平均工資為49575元,實際增長了6.1%。顯而易見,非私營單位員工收入已經超過房價的漲幅,所以只要房價能夠穩定在6%的漲幅,未來私營單位就業人員的工資收入超過房價漲幅就不是大問題。

其次,從房價與GDP的角度來看,過去三四年,我國GDP增速一直維持在6.8%左右,而且業內普遍認為,未來經濟增速較長時間內大概率會保持L型。所以,筆者認為,要想讓GDP增速長期超過或者等同于房價漲幅,那么未來幾年房價漲幅大概率會限制在6%左右,因為過低不利于拉動經濟,過高反而會擠壓消費和實體。當然,筆者認為,在國家調整產業結構,引導資金脫虛向實的背景下,房價穩定回落基本是可以預見的趨勢。

第三,漲幅控制在6%以內已有先例,早在2018年,福建某地級市就出臺相關調控政策,明確要求“中心城區的新建商品住房均價,每年漲幅控制在6%以內”。顯而易見,一旦把房價漲幅控制在6%以內,對投機炒房客的影響無疑是最大的,因為炒房客大都是銀行貸款炒房,每年的借貸成本至少都需要6%,所以每年不超過6%的房價漲幅,意味著炒房客基本是虧本的,如果能夠長期持續下去,炒房客將會因為無利可圖而選擇退場。

基于以上分析,下面是筆者的一些看法和總結:

其實,對于未來的房價“上漲空間”,央媒也給出了答案。人民日報曾轉發中國青年報的評論文章稱,從未來的趨勢看,房價絕對不會再無序上漲,即便上漲,也是依據市場需求關系變化以及通貨膨脹因素等有序上漲,而且房價上漲幅度絕對不會再超過居民收入增長水平,而且與資金成本等因素相比,賺錢的概率也會變小、空間越來越窄。通過央媒的表態來看,基本透露了兩點信息:其一,房價不會再無序上漲,上漲幅度基本會控制在居民收入增長幅度以內;其二,一旦房價漲幅穩定回落,資金成本可能會超過囤房賺來的回報,所以靠買房賺錢行不通了。

總而言之,無論是從央行專家的觀點來看,還是從央媒的態度來看,使得“居民收入和GDP增速超過房價漲幅”或是未來房地產市場的調控走向。因此,筆者認為,在房住不炒的定位下,伴隨房地產市場告別周期變化,房價穩定回落是大勢所趨,而6%以內的房價漲幅則是一個利好所有人的結果,不僅可以繼續發揮房地產穩定經濟的作用,也可以抑制投機炒房,引導住房理性消費。

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